Возможен ли рост цен на рынке жилой недвижимости Барнаула, и почему так и не оправдались прогнозы экспертов.
Весь прошлый год рынок недвижимости ожидаемо провел в вялотекущей экономической лихорадке. Временами эти приступы приносили обострение в виде массового банкротства компаний-застройщиков, нестабильной и слабовыраженной динамики ростападения цен, обманутых пайщиков и других рецидивов. Из положительных сторон можно отметить, что количество сделок все же увеличилось. По данным алтайского управления Росреестра, в этом году в крае зарегистрировано 36 553 сделки с объектами жилой недвижимости, что несколько выше, чем в 2009 году. Однако приходится констатировать факт, что до полного восстановления рынку пока далеко.
Сначала 2000-х годов на рынке жилой недвижимости можно отметить главные тенденции: цены росли в среднем на 50% в год, банки раздавали ипотеку, инвесторы, получая хорошую прибыль, охотно вкладывали в масштабные строительные проекты. Все началось, вернее, закончилось в 2008 году.
Кризис крепчал, когда-то желанные квадратные метры превращались в дефолтные, банки с большой неохотой давали кредиты, умерив свой прежний пыл. В итоге спрос на жилье упал на более чем 50%. Летом 2009 года цены достигают своих нижних точек. Так, однокомнатную квартиру можно приобрести за 765 тыс. руб. – официально зафиксированный минимум.
Что сейчас
Рынок недвижимости переживает восстановительный этап. Хотя здесь трудно не поддаться соблазну назвать этот период «движением к докризисной ситуации». Но форсировать события путем подменой понятий, назвав «черное» «серым», увы, не получится.
Но не будем забывать и о положительных тенденциях. Компания «Жилищная инициатива» под руководством Юрия Гатилова, менеджера 2010 года (по версии газеты «Ваше дело» – прим. авт.) сдала более 70 тыс. кв. метров жилья и больше 15 тыс. кв. метров зданий общественного назначения. Как при- знался сам строитель, «мы достигли объема докризисного уровня».
Однако готов ли сейчас покупатель приобретать жилую недвижимость? Сергей Чуркин, директор агентства недвижимости «Ленинский проспект» уверен, что потребность в кредитовании частных лиц близка к докризисному уровню. Средние ставки по кредитам сейчас составляет 11%. По признанию риелтора, доля сделок с привлечением услуг банков, составляет более 50% от всех сделок агентства.
О положительной тенденции, наметившейся со стороны банков, говорит и Геннадий Малков, директор агентства недвижимости «Дом»: «Банки очень активно продвигают свои ипотечные программы. Снижают проценты, отменяют комиссии и т.д. Вопрос только в заёмщиках. Они не спешат брать кредиты. В первую очередь по причине неопределённости сохранности их бизнесов или рабочих мест и всеобщей неплатёжеспособностью населения. Низкий спрос на недвижимость удерживает цены на своём уровне».
Сергей Чуркин считает не совсем верными разговоры о стагнации цен на жилье. По его оценкам, рост цен с лета прошлого года составил 20-30%. Так, в июле 2010 года самую демократичную однокомнатную квартиру можно было приобрести за 800 тыс. рублей. Сейчас не стоит надеяться найти такую же квартиру дешевле 1 млн. рублей, причем в новостройке равная по площади квартира обойдется в 1 300 тыс. рублей минимум.
Среди экспертов есть мнение, что в настоящий момент главная причина роста цен на недвижимость – жилищные сертификаты на сумму 916 тыс. руб. каждый, приуроченные к 65-летию Победы. Причем их реализация носит растянутый во времени характер. Заметное оживление «ветеранской волны» при- шлось на период с осени по декабрь. Согласно указу президента России, все должно быть завершено до конца 2010 года. По подсчетам экспертов, общая сумма инвестиций в алтайский рынок жилья составила 2 млрд. рублей. Хотя, как зачастую бывает, и эта инициатива проходило не без перегибов: нередки случаи, когда ветеранам в участии в программе было отказано. Так, например, 89-летнему труженику тыла (который, исходя из указа президента «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны», приравнивается к ветеранам – прим. авт.), свое право реализовать не удалось. Этот случай рискует оказаться далеко не единственным, поэтому и сумма может быть уменьшена пропорционально.
Еще один фактор, который, по мнению некоторых специалистов, оказывает воздействие на рынок жилья – материнский капитал. В 2010 году женщинам, родившим второго ребенка, было выдано 50 тыс. таких сертификатов. Сегодня наиболее востребованное направле- ние реализации сертификатов у населения – улучшение жилищных условий. На эти цели их направили 9 тыс. семей. К слову, размер материнского капитала в 2010 году составил 343 тыс. 378 рублей. Итого 3 млрд. 90, 4 млн. рублей в сферу строительства в 2010 году дополнительно.
Однако необходимо осознавать, что эти всплески – скорее исключение, нежели правило и, как показывает практика, оказать существенное пролонгированное влияние на рынок жилья, они не способны. Приведем пример. Весной 2010 года риэлторы также зафиксировали кратковременный подъем цен на малогабаритное жилье. По сути, являясь завуалированной господдержкой строительного бизнеса, такие программы сейчас остаются «припаркой», если и не мертвому, то спящему сектору экономики.
Эксперты приводят цифры: в октябре 2010 средняя цена квадратного места на вторичном рынке Барнаула составила 34 тыс. рублей, что на 0,8% меньше, чем год назад. Сейчас эта цифра 36,6 тыс. рублей, что вселяет некоторую долю оптимизма. Учитывая, что докризисные показатели куда выше – до 60 тыс. рублей за квадратный метр, игроки рынка недвижимости полагают, что «ценам есть куда расти». Недавно Юрий Гатилов («Жилищная инициатива») в одном из интервью на вопрос: «Из чего складывается цена на жилье?», ответил прямо: «Цену формирует только рынок. А ее уровень диктует конкуренция». Проецируем на общую картину и получаем прогноз на будущее.
С другой стороны, вряд ли можно назвать лихорадку докризисного периода нормой. Опрометчиво оформленные ипотеки, бес- порядочно выданные «на-гора» кредиты и, как следствие, проблемы с возвратом долгов сложно назвать признаками здорового рынка.
Что дальше
Прошло более двух лет после кризиса. Стоит отметить, что за два года надежды некоторых участников рынка на возвращение к прежним показателям не только не улетучились, но даже укрепились. Так как же поведут себя цены на недвижимость в текущем году? Сергей Чуркин прогнозирует «плавный рост цен в первой половине года», в дальнейшем не исключая поворот развитий событий под вли- янием изменений в экономической системе.
Геннадий Малков отмечает, что «поскольку в кризис многие застройщики пострадали или даже обанкротились, можно с полной уверенностью говорить о том, что в ближайшие пару лет ожидается поступательный рост цен на недвижимость по причине снижения количества предложений на рынке. Спрос на недвижимость может подхлестнуть также политическая и экономическая неопределённость в предвыборный период».
Кстати, тема банкротства строительных компаний ранее освещалась на страницах ГБ (No7-8 июль-август 2010). Тогда в материале «Остаться в живых» была озвучена одна из причин дефицита жилой площади – отсутствие должных инвестиций в строительную сферу. Как следствие – банкротство 30 строительных организаций. Строить больше не стали. «Разменная монета» рынка – однокомнатные квартиры теперь становятся лакомым куском. Они, как всегда, востребованы и, как никогда, в дефиците.
Отметим, что одна из тенденций современного жилищного рынка – неуверенность потребителя в будущем в сочетании с отсутствием налаженных механизмах финансирования. Здесь важно рассматривать рыбу с «головы». По мнению некоторых специалистов, разработка и внедрение государственной системы привлечения инвестиций в строительство способны стать в дальнейшем панацеей от тяжелых, но предсказуемых приступов лихорадки рынка.
Планы на пятилетку
Пока верстался номер, стало известно, что Губернатор Алтайского края Александр Карлин подписал постановление «Об утверждении краевой целевой программы «Стимулирование развития жилищного стро- ительства в Алтайском крае» на 2011-2015 годы». Ее цель – обеспечить граждан доступным и качественным жильем. На реализацию задуманного планируется привлечь 258,31 млрд. рублей. Источники финансирования – федеральный, краевой, местный бюджет, а также внебюджетные источники (население, коммерческие организации, кредиты). Совершит ли эта программа качественный и количественный сдвиг на рынке жилой недвижимости, а также сколько счастливчиков станут обладателями вожделенных «квадратов» в ближайшие пять лет, покажет время.
